Кейс:
Низкие ставки по ипотеке, но очень дорогие новостройки, большинство из которых просто бетонные коробки. Отчасти это даже лучше т.к можно самостоятельно следить за черновым ремонтом и не исправлять косяки застройщика. Посчитал что кроме покупки квартиры в 2.8млн (45м2), мне нужно накопить ~900к на ремонт, самую необходимую мебель, сантехнику и кухню.
Учитывая то что у меня есть способы (биржа и не только), которые могут приносить 6% годовых (поверх инфляции), то с ипотекой я всегда буду в минусе даже если платеж по ней равен или немного меньше платежа по аренде. Почему? По расчетам из таблички видно, что это из-за необходимости накопления первоначального взноса в 420к плюс ранее упомянутые 900к. Эти суммы можно было бы пустить в "оборот" уже сейчас получая доходность.
Подводные которые я учитываю в данный момент:
— Рост аренды. В моем Залупинске, и даже в Москве по статистике она практически не растет. Но в табличке я все равно учитываю это прибавляя какие-то мизерные суммы раз в 4 года.
— Платеж по ипотеке фиксируется. Как говорилось в предыдущем пункте - аренда не особо то и растет, но даже с учетом ее роста на 1% в год, она все равно будет выгоднее (при моих вводных).
— Платеж по ипотеке фиксируется (инфляция). Этот пункт для только для тех кто имеет основной доход в валюте. Согласен что в этом случае можно неплохо выиграть, т.к платеж по ипотеке зафиксирован в рублях, а сам рубль имеет довольно большую инфляцию. Следовательно для нас этот платеж с каждым годом становится дешевле как минимум на процент инфляции. Но это не мой случай, все мои доходы увы - в рублях.
— Мои способы инвестиций под 6% годовых диверсифицированы и относительно стабильны, кроме биржи там еще несколько инструментов.
Основной вопрос - "Какие ошибки я допустил в расчетах и чем следовало бы дополнить их чтобы приблизить к реальному положению дел?"
Меня сейчас не интересуют все плюсы своего жилья, это каждый сам решает для себя, также как и проблемы возникающие при аренде - в виде неадекватных хозяев и так далее. Пока речь только о финансовой составляющей. При этом я отдаю себе отчет что все расчеты - примерные.
Хз насчёт подводных, но снимать рядом с работой, чтобы не тратить 3-4 часа в день на пробки - бесценно.
Ну, а если дохуя фрилансер, то можно снять в хорошем месте с инфраструктурой и экологией, а не в человейнике
>Аренда vs Ипотека
Нахуя сравнивать покупку ЛИЧНОГО жилья и АРЕНДУ чужого? Я 10 лет снимал однушку. Заехал с тремя сумками и съехал с четырьмя. Отдал дяде несколько лямов и как был с голой жопой, так и остался.
Да вроде никаких. Я сам считал и пришел к тем же выводам. Вообще, в текущих условиях, чтобы копить быстрее, чем дорожают квартиры, достаточно догонять инфляцию, т.е. реальная доходность = 0. И если мы говорим про долгосрок, то сделать это не сложно.
Олсо, как ты 6% насчитал? У меня в моменте 5 с небольшим в номинале по CAGR и около 11 по IRR.
А так, в моем понимании, ипотека в текущих условиях - это или для людей с достатком, чтобы бабло из оборота не выводить, или для нищуков, которым рисковать особо нечем и там без разницы, выпнет тебя на мороз дядя или банк, просто в случае ебатеки может повезти и ты ухитришься ее выплатить.
>Подводные камни расчета Аренда
Платишь аренду=опущенный.
Платишь ипотеку, тоже =опущенный.
Покупаешь жильё значит опущенный.
Ты должен получить недвигу просто так, иначе опущенный.
Пример опущенного лоха:
https://theins.ru/news/25781
А расчеты тебе нахуя? Или ты просто прочитал и решил вылезти со своим "ЛИЧНОЕ". Ты в курсе что по подсчетам через 20 лет при аренде у меня по итогу капитал будет больше, чем при ипотеке и условии что квартира становится моей.
>>202941
6% это примерно, скорее всего чуть больше, по сверхточным расчетам не задрачивался пока. Я просто знаю сколько мне приносит дополнительный доход в который вливаю часть денег с основной работки. Кроме этого открыт брокерский счет и ИИС, и в большинстве случаев при грамотном сейвовом инвестировании должно хватать только биржы.
На счет ипотеки я также просчитываю вариант того что лучше - гасить ее досрочно или брать на максимальный срок с минимальным первоначальным (чтобы платеж был оч маленький), а свободные деньги направлять в инвестирование. И на определенных вводных - это действительно немного выгоднее чем гасить досрочно.
Вводные данные:
Ипотека - 2 800 000р
Ставка - 6.7%
Срок - 30 лет
Первоначальный взнос - 420к
Затраты на ремонт и все прочие расходы на ипотеку - 900к
При ипотеке:
Всего платежей на: 5 526 368р-
Осталась квартира стоимостью: 3 773 977р+ (при росте на 1% в год)
При этом платеж по ипотеке на 2242р дешевле аренды.
Инвестируем 2242р под 6% каждый месяц и через 30 лет получаем: 2 196 733р+
Итого: +444 342р
При аренде:
Инвестируем 1 320 000р под 6% (непотраченные деньги на первоначальный взнос, ремонт и тд): 7 581 408р+
Платежи по аренде: 6 348 000р-
Итого: +1 233 408р
С различными поправками на точность (при таком сроке) можно сказать что разницы либо нет, либо аренда чуть-чуть выгоднее.
>"Какие ошибки я допустил в расчетах и чем следовало бы дополнить их чтобы приблизить к реальному положению дел?"
1) Конечно же, ты проебал рост цен на недвижимость. Проценты по моей ипотеке уже отбились за счет удорожания квартиры.
2) Ты сравниваешь инвестиции с покупкой недвижимости. Недвижимость - это один сплошной жирный неликвидный минус, покупать который имеет смысл только для жилья.
3) Не учитываешь качество жизни. Пока ты молодой и смешливый, то можешь и поспать на диване в съемной квартире. А мне в мои 32 хочется ремонт как мне нравится, дорогой матрас, гигиенический душ, телик по всю стену и тд.
4) Семья. Жить на съемной с детьми - это пиздец и точка.
В целом, все твои вопросы от юности и нищебродства. Когда у тебя есть 3 копейки, то носишься с ними как с писаной торбой. Что за вопрос покупать или нет? Как ты рассчитаешь комфорт? Для чего ты живешь? Чтобы спать на проперженном диване и копить деньги?
Понятное дело, что крузак никому не нужен в городе, но если у человека есть деньги и он хочет поместить свой зад в комфортные условия, то почему нет? Здесь тоже самое.
1) Рост цен только в номинальных ценах (читай - манямирке). И да, ты хату продал, чтобы уплаченные проценты отбить?
3) А мне в мои 32 из твоего списка хочется только матрас, и то не обязательно дорогой, и то не сильно, текущий не настолько плох.
4) Согласен, и тут я возлагаю большие надежды на дальнейшее развитие рынка аренды: апарт-отели, аренда от домрф, в общем, все, что позволяет заключать длительные контракты и делать беспроблемную регистрацию. Но в моменте да, аренда с детьми - это очень не очень.
>Как ты рассчитаешь комфорт?
По степени финансовой независимости. Возможность послать охуевшего работодателя нахуй, не боясь оказаться на морозе - бесценно. Если покупка хаты в ипотеку это у меня отнимает или останавливает на пути к цели на 20 лет - нахуй такой "комфорт".
Я не ОП если что.
>Возможность послать охуевшего работодателя нахуй, не боясь оказаться на морозе - бесценно.
Не могу ничего сказать по этому поводу - у меня нет работодателя, посылать некого. Ну и опять же это нихуя не комфорт.
> Если покупка хаты в ипотеку это у меня отнимает или останавливает на пути к цели на 20 лет - нахуй такой "комфорт".
Ну давай подумаем? Деньги должны работать. Если у тебя есть возможность производить новые деньги, то лучше вкладывать деньги в производство новых денег до того момента, когда покупка квартиры не станет проблемой. Кредит, собственно, есть инструмент для богатых, чтобы не вытаскивать все средства из оборота, а не возможность для нищебродов купить то, на что у них денег нет.
На мой взгляд, все остальное после этой точки - это уже вопрос личных предпочтений.
>>203150
>Поэтому будь любезен встать сильно пораньше, чтобы по 2 часа утром и вечером добираться с работы и обратно. И так 30 лет.
20 минут пешком до офиса - если б не дети, то тачку бы продал
проекции такие проекции
Не смог нормально воспользоваться твоей таблицей, так что перескажу как считал я в соседнем треде на днях.
Квартира за 19кк, стоимость ее аренды 4% от стоимости, т.е. 63к в месяц, все растет ровно на процент инфляции в 6% годовых, перерасчет и стоимости квартиры и стоимости съема каждый месяц. На бирже я в рублях делаю 10% годовых. Ипотека 7.7% годовых в сбере. При расчете использовал ипотечный калькулятор и калькулятор депозитов.
Получается, что при ипотеке в 20 лет, в конце срока, квартира будет стоить 64кк, на счете будет чистыми больше 90кк, при любом взносе.
Аноны помогли и все вылилось в две идеи.
Выгоднее всего снимать квартиру, а все деньги, которые клал бы в ипотеку, класть на биржу.
Своя квартира - это больше про комфорт и если уж берешь ее, то бери в максимальную ипотеку с минимальным первым взносом и не вноси ничего сверх платежа.
>Но это не мой случай, все мои доходы увы - в рублях.
А зп у тебя не меняется, ты хочешь сказать?
У нас и рубль падает и цену растут и зарплаты поднимаются, тут не важно в валюте ты получаешь или в чем-то другом.
>У нас и рубль падает и цену растут и зарплаты поднимаются
А Ахиллес никогда не догонит черепаху. Падает/растет/подымается - это рассуждения ни о чем. Весь вопрос - с какой скоростью? И вот тут всплывает тонкость, что скорость роста цен и разплаты у каждого своя.
>пополняемый депозит 6%
Как там в 2016?
>рост хаты на 1% в год
Кек
>аренда, стагнирующая двадцать лет
Кек
>Не могу ничего сказать по этому поводу - у меня нет работодателя, посылать некого. Ну и опять же это нихуя не комфорт.
У тебя просто таких работодателей не было. Ты даже не представляешь, какой это комфорт.
>Если у тебя есть возможность производить новые деньги, то лучше вкладывать деньги в производство новых денег до того момента, когда покупка квартиры не станет проблемой.
Ну да, так и делаю.
>Квартира за 19кк, стоимость ее аренды 4% от стоимости, т.е. 63к в месяц, все растет ровно на процент инфляции в 6% годовых, перерасчет и стоимости квартиры и стоимости съема каждый месяц. На бирже я в рублях делаю 10% годовых. Ипотека 7.7% годовых в сбере. При расчете использовал ипотечный калькулятор и калькулятор депозитов.
Справедливости ради стоит заметить, что 10% годовых - это не про доход.
Ну тебе самому не смешно? Сколько надо заморозить под 10% годовых, чтоб получать хотя б 100к в месяц? Миллионов 12? Плюс у тебя еще налоги снимут, в реальности больше выйдет.
И здесь мы приходим к следующей ситуации:
1) человек, у которого есть 12 млн, даже не будет думать об этих 10% годовых
2) человек, у которого нет 12 млн, фантазирует о том, как он будет снимать хату и экономить на старость
Ты про покупательскую способность знаешь? Все, что меньше 10% - это не доход, а компенсация инфляции.
Мы не обсуждаем то, сколько нужно куда внести, чтобы получать сколько-то в месяц.
>Плюс у тебя еще налоги снимут
Не снимут. Гугли ИИС и ЛДВ.
>1) человек, у которого есть 12 млн, даже не будет думать об этих 10% годовых
Че это не будет? 10% - это десятая часть денег. Это много, даже при нашей инфляции. И речь не про один год, а про 20-летние инвестиции. И тут получается очень интересная история про то, что можно получить лишних 50% сверху от стоимости квартиры.
>Ты про покупательскую способность знаешь? Все, что меньше 10% - это не доход, а компенсация инфляции.
Жопой читаешь?
>процент инфляции в 6% годовых
6 от 10 отличаешь?
>Гугли ИИС
Гспди, ты ИИС называешь инвестициями? Там потолок какой? 400к?
>Че это не будет? 10% - это десятая часть денег. Это много, даже при нашей инфляции. И речь не про один год, а про 20-летние инвестиции. И тут получается очень интересная история про то, что можно получить лишних 50% сверху от стоимости квартиры.
Я даже не буду предлагать тебе оценить рост цен на потребительскую корзину. Давай будем исходить из твоих цифр, ок? По твоему инфляция составляет и почему-то будет оставаться без изменений все 20 лет 6%, а доход 10%.
Из 10-ти 6-ти сохраняют покупательскую способность денег, при сохранении этих твоих условий. Остается 4% реальной доходности.
Неужели ты не понимаешь, что не было, нет и никогда не будет способов положить деньги в чулок и получать проценты?) Ты, блять, прогнозируешь инфляцию на 20 лет вперед. Теперь осознай, что твои накопления через 20 лет превратятся в тыкву.
Да там у опа и ставки по пополняемому депозиту всегда 6 и арендная плата 20 лет не меняется в номинальных деньгах. И ебатека не рефинансируется под меньший процент. И ставки цб не меняются. И инфляция постоянная. И хаты на 1% в год дорожают, в то время как в 2020 в какой-нибудь казани они на 21% выросли. Детишки короче фантазируют.
>Остается 4% реальной доходности.
Implying, что это мало даже в рублях.
>твои накопления через 20 лет превратятся в тыкву
Додик не в курсе про инструменты, привязанные к инфляции и, ВНЕЗАПНО, это не только акции.
>>203195
А даже если и поменяется, то похуй. Лишь бы ниже инфляции. Два года снимаешь по одной и той же цене - второй год экономия за счет не индексации, считай, перетекает в твой карман.
>>203184
Да их там несколько таких, походу. Я насчитал двоих минимум.
>мне нужно накопить ~900к на ремонт, самую необходимую мебель, сантехнику и кухню
И 500к хватит, особенно если ты считаешь для залупинска.
Открыл твою табличку. Посмотрел:
>рост цены жилья 1%
Закрыл нахуй. Во-первых, он не постоянный. Во-вторых, даже в годы стабильности это в среднем на инфляцию. В этом году было, что и на 50% дорожали хаты в ДС.
>— Платеж по ипотеке фиксируется. Как говорилось в предыдущем пункте - аренда не особо то и растет, но даже с учетом ее роста на 1% в год, она все равно будет выгоднее (при моих вводных).
Платёж по ипотеке не просто фиксируется - а ещё и уменьшается/досрочно гасится. Попробуй поставить на тыщонку больше платёж - и вот у тебя досрочное погашение, которое срежет тебе нахуй обязательную часть.
>— Платеж по ипотеке фиксируется (инфляция). Этот пункт для только для тех кто имеет основной доход в валюте. Согласен что в этом случае можно неплохо выиграть, т.к платеж по ипотеке зафиксирован в рублях, а сам рубль имеет довольно большую инфляцию. Следовательно для нас этот платеж с каждым годом становится дешевле как минимум на процент инфляции. Но это не мой случай, все мои доходы увы - в рублях.
Рано или поздно доходы индексируются, хотябы на инфляцию. Твой платёж станет совсем другим.
Учитывай, что аренда - это расходы при переезде. Аренда не требует ремонта - но плюс это или минус - сказать трудно.
>Своя квартира - это больше про комфорт и если уж берешь ее, то бери в максимальную ипотеку с минимальным первым взносом и не вноси ничего сверх платежа.
Хороший способ остаться без хаты. Платёж будет давить годами, не давая пожить нормально. Радость от четырёх стен временная, и рано или поздно пройдёт.
Наоборот - ипотека выгодна, когда максимально близка к аренде по месячному платежу и комфорту (а то и месячный платёж ниже), и он составляет не более половины дохода. Тогда получится, что у тех же самых платежей появляется конечный срок, ты их можешь снижать (чего в аренде невозможно), получать различные каникулы, отношения с банком - более прозрачны и надёжны, чем с арендодателем, бонус - возможность ремонта под себя.
>Платёж будет давить годами, не давая пожить нормально.
Вскоре он перестанет быть ощутимым. Инфляция же. И если взять ипотеку на 30 лет, то она будет легче, чем ипотека на 5 лет.
>Наоборот - ипотека выгодна, когда максимально близка к аренде по месячному платежу и комфорту
Это не наоборот, а в точности то же самое. Или ты про больший платеж первый? Тогда нет, его выгоднее вложить самому и если у тебя настанут тяжелые времена, то можно взять кусок из него.
>бонус - возможность ремонта под себя
Да, это я и говорю про комфорт. Это единственный плюс своей квартиры.
А теперь сходи нахуй со своей пидорахостатой, и посмотри любую историю сделок за прошлые года в одном и том же районе ДС (а не среднюю, которая учитывает всё более далёкую застройку полей). И ты увидишь, что на инфляцию росло стабильно и всегда, за исключением 14-15 годов.
>>203238
>Вскоре он перестанет быть ощутимым. Инфляция же.
Для того, чтобы он перестал быть ощутимым - нужна не только инфляция - но и рост твоей зп. А вот с этим может быть сложно.
Сильно большой платёж инфляция будет жрать долго.
>Это не наоборот, а в точности то же самое. Или ты про больший платеж первый?
Я про месячный платёж. Чтобы он был норм - в первоначальный взнос наоборот лучше вложить по максимуму.
Твой комфорт перестанет ощущаться через пару месяцев, и с большим платежом - останется нехилая нагрузка.
>А вот с этим может быть сложно.
Не может быть. Если у тебя не растет зп вместе с ценами, то тебе не о квартире надо думать или жилье вообще, а о том, что делать, причем очень быстро и решительно. Тут обсуждать нечего. ЗП растут вместе с инфляцией. Другое дело, что в среднем, с 2014 года не сильно то и больше.
>Я про месячный платёж.
С этим да, правда. Вся моя манятеория упирается в то, что ты состоянии платить эту самую конскую ипотеку, причем не снимая какое-то время деньги со счетов. Ну тут уже ничего не сделаешь, но стремится нужно к описанному идеалу.
>с большим платежом - останется нехилая нагрузка
И еще более крупная прибыль с вложенного на биржу или куда-то там первого взноса.
>Конечно же, ты проебал рост цен на недвижимость. Проценты по моей ипотеке уже отбились за счет удорожания квартиры.
Где я этот рост проебал, ты хотя бы открывал расчеты?
>Ты сравниваешь инвестиции с покупкой недвижимости
Опять какие-то фантазии. В каком моменте происходит сравнение? Я говорю о состоянии в котором у меня есть жилье, и в одном из этих состояния у меня будет больше денег, чем в другом.
>то можешь и поспать на диване в съемной квартире
При чем здесь все эти телики на всю стену, матрасы и душ. В чем проблема выбрать ту съемную квартиру которая удовлетворит всем этим потребностям? Если тебе неудобно - просто идешь и покупаешь свою хату. Тред же о другом.
>Семья
Для особо одаренных в конце ОП-поста написано что речь только о финансовой составляющей, а не о твоих личных неудобствах, семье или чем-то еще.
>В целом, все твои вопросы от юности и нищебродства.
Вопросы как раз не от нищеты, а от того что у людей появляется мозг для управления своим капиталом, люди начинают просвещаться в финансовой грамотности и просто считать, прежде чем бездумно действовать. И еще РАЗ, речь не о комфорте, "для чего живу" и тд, - это ты можешь со своим батей за очередным застольем обсудить. Про все это каждый сам решит.
>>203155
>инструмент для богатых, чтобы не вытаскивать все средства из оборота, а не возможность для нищебродов купить то
Все так, только вот ты в своем первом сообщении почему-то решил что речь идет о нищеебах, а не о тех кто задумывается о том как правильно распоряжаться деньгами.
>все растет ровно на процент инфляции в 6% годовых
Я не знаю где у тебя что растет. Но например если смотреть на московские цены в эконом-сегменте, то базовые ставки на аренду там практически не выросли за эти 12 лет. Т.е ценники в 30-35к так и остались. Пересчитай сколько была аренда на однухи если бы была такая коррекция на инфляцию)
Во многих других городах такая же ситуация, но конечно нужно под свой город смотреть.
>Купил квартиру за 19кк
>Стала стоить 64кк
Как думаешь, насколько это реальная ситуация? Была ли когда-нибудь подобная тенденция вообще? Мне кажется лучше считать что недвижка растет на 1% в год и не сильно на этом завязываться, особенно как сказал один из предыдущих ораторов - ты ее вряд ли будешь продавать через эти 20 лет, следовательно это "мертвый" рост какой-то. Лучше уже СЕЙЧАС платить меньше, создавая денежный поток нормальный и вливая его куда-то.
>На бирже я в рублях делаю 10% годовых
Если это 10% без учета инфляции, то маловато. Да и тем более хз зачем на там сроке держать рубли.
>Выгоднее всего снимать квартиру, а все деньги, которые клал бы в ипотеку, класть на биржу.
Биржа даже при диверсифицированном портфеле это такая же схема "класть яйца в одну козрину" как и все остальные, все об этом почему-то забывают. Лучше найти еще как минимум один способ инвестиций.
>Своя квартира - это больше про комфорт и если уж берешь ее, то бери в максимальную ипотеку с минимальным первым взносом и не вноси ничего сверх платежа.
Основная идея треда как раз посчитать и такой кейс, и он тоже был посчитан и ипотека была менее выгодна, даже при учете что платеж по ней меньше аренды.
>А зп у тебя не меняется, ты хочешь сказать?
Ну меняется, но она не от инфляции растет и рост зп тут вообще никак не подвести к расчетам. Зарплату от инфляции повышают только в каких-то единичных случаях, в подавляющем большинстве - всем похуй.
>>203166
Сходи лучше посмотри динамику цен на аренду или починай начало этого сообщения.
>>203168
Рост зарплаты это не переменная которая растет сама по себе, и раз уж ты упомянул "потолок", то речь идет о том что нужно прокачивать скиллы, и становится лучше чтобы она росла. И это уже вообще никак не связано с представленными расчетами где у тебя инфляция сама по себе сжирает капитал.
Может я хочу чтобы сумма от повышенной зарплаты у меня тратилась вообще на другое, а не на коррекцию инфляции.
Я считал для своего города, вы считайте для своего, лично мне похуй. Для Москвы я уже привел пример что за 12 лет аренда эконом-сегмента там практически не росла. У людей почему-то не хватает мозгов зайти и посмотреть статистику.
>>203196
>Да там у опа и ставки по пополняемому депозиту всегда 6 и арендная плата 20 лет не меняется в номинальных деньгах.
Ты слишком тупой чтобы понять что в табличке с расчетами просто не изменен заголовок. Какая разница что там написано если используется одна и та же формула для расчета будущих инвестиций FV ?
Еще раз, я считаю для себя и рассматриваю свой кейс, и задаю вопросы о подводных которые не были учтены. Ваши росты цен в Казани или ставки ЦБ меня мало интересуют при тех вводных что у меня есть.
>>203223
>И 500к хватит, особенно если ты считаешь для залупинска.
Давай я может сам посчитаю сколько мне хватит для моего города, окей?)
>Закрыл нахуй. Во-первых, он не постоянный. Во-вторых, даже в годы стабильности это в среднем на инфляцию. В этом году было, что и на 50% дорожали хаты в ДС.
Хаты в ДС дорожали на 50% из-за льготных ипотек, но никак не из-за "натурального" роста.
Для таких крестьян уже даже простейшие видо с картинками сделали - https://youtu.be/HDJxizeTFXE?t=281, но вы все равно нихуя не можете понять.
И еще раз уточню, что я считаю для своего города, на все остальные и уж тем более ваши города - мне безгранично похуй. Подставляй свои значения в табличку и считая под себя, я же не против.
>Платёж по ипотеке не просто фиксируется - а ещё и уменьшается/досрочно гасится. Попробуй поставить на тыщонку больше платёж - и вот у тебя досрочное погашение, которое срежет тебе нахуй обязательную часть.
А попробуй теперь посчитать что выгоднее - "досрочное погашение ипотеки" или "инвестирование суммы которую мог потратить на досрочное погашение". И чтобы тебе было проще, сразу скажу - что при определенных вводных гасить ипотеку досрочно менее выгодно.
>Рано или поздно доходы индексируются, хотябы на инфляцию. Твой платёж станет совсем другим.
Это для тех кто живет в ДС1 и ДС2, во всех остальных городах другой мир, очнись нахуй. Там зарплаты не растут и не индексируются десятилетиями. Или растут только от того что ты стал больше ебашить или прокачал какие-то скиллы - а это уже совсем другой источник и связывать его с фиксацией платежа по ипотеке уже кажется промашкой по логике.
>Учитывай, что аренда - это расходы при переезде. Аренда не требует ремонта - но плюс это или минус - сказать трудно.
Учитываю, думаю это первое что учитываю люди. В моем примере сознательно нет доп.расходов при аренде, но есть при ипотеке. хотя бы потому что в большинстве случаев люди занимающиеся этими расчетами уже живут на съемной хате.
>Я про месячный платёж. Чтобы он был норм - в первоначальный взнос наоборот лучше вложить по максимуму.
Есть еще расчеты в которых досрочный платеж может быть невыгоден. Или например в ОП-посте написано что по расчетам ипотека менее выгодна как раз из-за того что приходится копить на первоначальный взнос + бабло на ремомт, мебель и тд. А предлагая делать максимальный первоначальный взнос это даже хз... Просто чтобы обезопасить себя и снизить платеж?
>ВРЕТИ ВАША СТАТИСТИКА НЕ СТАТИСТИКА
Хоть бы чего нового придумывали. Ты методику расчета видел, чтобы утверждать, что там средняя, а не средневзвешенная по количеству населения, например? Ну и принеси свой вариант статы с растущими из года в год ценами в конкретном районе.
>Где я этот рост проебал, ты хотя бы открывал расчеты?
По твоему файлу первоначальная цена квартиры 2800000, через 20 лет она стоит 3416532.
Смотри пикчу - на ней рост цен на недвижимость с 2000 года в ДС. Тебя интересуют синяя и красная линии. Рост с 25к за метр до 150к. Раздели одно на другое и пересчитай рост цен с учетом реального тренда.
>Я говорю о состоянии в котором у меня есть жилье, и в одном из этих состояния у меня будет больше денег, чем в другом.
Через 20 лет ты получишь обратно свои деньги с депозита, которых тебе по-прежнему хватит лишь на:
-первоначальный взнос по ипотеке
- дерьмовый ремонт
потому что рост цен на недвижимость обгоняет депозит.
Депозит вырос в 3.44 раза, а недвижимость вырастет более чем в 10 в течение 20 лет.
Чтобы сделать прогноз цен, нужно опираться на прошедший период. Можешь поиграть с коридором значений, выбрать негативный и позитивный тренды: подорожание от 5-ти до 15-ти раз в течение 20-ти лет. Все равно рост денег на депозите у тебя всего 3.44 раза, он не догонит рост цен даже при самом позитивном сценарии.
Твоя ошибка - взятое с потолка удорожание недвижимости в 1%
Дополню:
ипотека тем и хороша, что сегодня де-факто фиксирует цену квартиры, которую ты де-юре получишь в собственность через 20 лет. Понимаешь?
Логически ты покупаешь квартиру не сегодня, а через 20 лет. Через 20 лет цена может быть в 10-15 раз выше, чем сегодня, но банк дает тебе возможность зафиксировать цену, стать де-факто владельцем квартиры, за что он хочет проценты.
Сравнивать ипотеку и депозит - вообще глупость полная. Процент по ипотеке - плата за фиксирование цену, процент по депозиту - защита от инфляции. Это логически разные категории.
Ну неужели непонятно?
>Рост с 25к за метр до 150к. Раздели одно на другое и пересчитай рост цен с учетом реального тренда.
Ты сказал что я не учел рост цен, но в таблице у меня это учтено, в чем собственно проблема? Или я должен был учесть рост цен из твоего города, а не из своего?
>Через 20 лет ты получишь обратно свои деньги с депозита, которых тебе по-прежнему хватит
Начнем с того что речь не о депозите вообще, а об инвестициях по разным направлениям. Еще раз спрашиваю, ты точно ОП-пост читал?
>Твоя ошибка - взятое с потолка удорожание недвижимости в 1%
Откуда ты знаешь блять откуда я взял эту цифру, ты приводишь мне какие-то свои расчеты со своей статистикой и своими вводными. Меня это вообще не интересует, я считаю конкретно под свой город и под себя.
>>203262
>Сравнивать ипотеку и депозит - вообще глупость полная. Процент по ипотеке - плата за фиксирование цену, процент по депозиту - защита от инфляции. Это логически разные категории.
>Ну неужели непонятно?
Неужели непонятно что речь не о депозите, и что я сделал расчеты на основе своих данных, и при моих данных аренда выгоднее ДАЖЕ при учете того что в ипотеке квартира становится моей.
Я интересовался принципиально упущенными подводными камнями, а не тем что "Риии, у тебя вот тут рост цен не такой как у меня!! ВСИО НЕПРАВИЛЬНО"
Во всех графиках есть проблема: они однобокие.
Нельзя заранее сказать, сколько будет стоить конкретно _тобой_ купленная квартира через n лет.
Посмотри на ту же старую панель, как она "отклеилась" после 2008 года от типовой и "приклеилась" только сейчас.
И то, думаю, когда рынок поостынет, она отклеится обратно.
Или как современный монолит (желтый график на белом фоне, они там нормальные вообще?) обогнал сталинки.
Это мы еще не вдавались в особенность ДС в виде бесконечного перестраивания. Взяли и ебанули в твоем районе хорду, или приступили к сносу по реновации, превратив район в говно многополосным шоссе/бесконечной стройкой.
Слишком фрагментированный рынок даже в пределах района, чтобы ориентироваться на средние показатели.
Разве что анклавы брать, типа Бирюлево, или совсем околомкадные районы на севере, где особого интереса к земле нет и нихуя не происходит. И то, если все-таки начнут рыть бирюлевскую линиию, район из списка "нихуя не происходит" выпадет.
Вот в случае ОПа там да, можно ориентироваться. В каком-нибудь недомиллионнике площадь меньше, распределение по качеству жилья более равномерное, и из-за меньших расстояний локация так сильно, как в ДС, роли не играет.
>ты хотя бы открывал расчеты?
Он ничего не открывал. Это местный зеленый.
>>203248
Насчет роста цен на квартиры и аренду - не говорю, что все так, но все точно не хуже. Если взять рост меньше, то мой вариант со съемом еще более выгоден. То же самое с биржей. Делаешь больше - делай, только выигрыешь.
>>203248
>Лучше уже СЕЙЧАС платить меньше, создавая денежный поток нормальный и вливая его куда-то.
Ты куда воюешь то? За большой первый взнос? Нет, его выгоднее вложить. Даже если первое время ты вообще ничего докладывать не будешь, а все будет уходить на ипотеку, то ты все равно больше получишь. Или за больший срок ипотеки? Так и я про то же.
>Да и тем более хз зачем на там сроке держать рубли.
Че-то ты хуйню сморозил. Никто не предлагает держать ни рубли, ни доллары - это идиотизм. Все должно лежать в акциях и никак иначе. Ну или у тебя там наебизнес с возможностью пополнения.
>Лучше найти еще как минимум один способ инвестиций.
Разумеется лучше. Про биржу я пишу, как доступный и понятный всем вариант. Кстати, для меня, например, единственный.
>он тоже был посчитан и ипотека была менее выгодна
Тогда наши расчеты не сходятся.
Т.е. два варианта. Ты берешь квартиру в ипотеку, но в одном варианте на 30 лет с 15% первым взносом, а во втором на 10 лет с 50%? И хочешь сказать, что во втором случае выгоднее вышло?
>>203248
>нужно прокачивать скиллы, и становится лучше чтобы она росла
Нет, не нужно. Достаточно найти другое место, где за те же обязанности готовы платить больше.
>ставки на аренду там практически не выросли за эти 12 лет
Вы только посмотрите на этого припезднутого. Дефолтная однуха в 2008 году сдавалась тысяч за 15 рублей (средняя зарплата по ДС за 2008 год по росстату 27к) Дефолтная однуха в 2020 сдается за что-то типа 35-37к при средней зарплате 89к рублей.
>Давай я может сам посчитаю сколько мне хватит для моего города, окей?)
Давай тогда ты свою ебанутую статистику не будешь тут нам совать, окей? А то ремонт можно и на 10 лямов сделать. И потом сравнивать со сьёмом бабкиного хруща с ремонтом 56 года - и делать вывод, что ипотека очень невыгодна.
>Хаты в ДС дорожали на 50% из-за льготных ипотек, но никак не из-за "натурального" роста.
Для таких крестьян уже даже простейшие видо с картинками сделали - https://youtu.be/HDJxizeTFXE?t=281,[РАСКРЫТЬ] но вы все равно нихуя не можете понять.
Для таких мухосранских даунов как ты, есть не просто манястатистика - а даже ДС-треды, где аноны охуевали с цен ещё год-два назад.
Цена растёт с 16 года, и никаких льготных ебатек там небыло.
>А попробуй теперь посчитать что выгоднее - "досрочное погашение ипотеки" или "инвестирование суммы которую мог потратить на досрочное погашение". И чтобы тебе было проще, сразу скажу - что при определенных вводных гасить ипотеку досрочно менее выгодно.
А попробуй совместить: ты тратишь на досрочное погашение на 2к больше - и ты поймёшь, что проинвестировав эти 2к/мес - получишь совсем немного выгоды. А вкладывая их в ипотеку - у тебя будет страховка от большого платежа и переплаты, когда случится какая-нить хуйня.
>Это для тех кто живет в ДС1 и ДС2, во всех остальных городах другой мир, очнись нахуй. Там зарплаты не растут и не индексируются десятилетиями. Или растут только от того что ты стал больше ебашить или прокачал какие-то скиллы - а это уже совсем другой источник и связывать его с фиксацией платежа по ипотеке уже кажется промашкой по логике.
А я тебе об этом же и говорю, долбоёб. "Рост инфляции" нихуя не сожрёт твой платёж сам по себе, если доход не повысится.
Наоборот, при тех же доходах тебе станет дороже покупать всю остальную хуйню - а ипотека останется той же.
Поэтому и нужен максимальный взнос и максимальный срок, чтобы минимизировать платёж.
>Хаты в 2008 сдавались не за рубли, а за баксы
Ору с дебиленка. Ты с девяностыми и самым началом нулевых перепутал, додик. Как договорились так и сдавались. Цены все равно базировались в рублях, учитывая что дроллер года так с 2003 по 2009 постоянно падал.
>а вот в долларах стало меньше
Зарплату ты тоже в долларах получаешь, припездыш?
> $900
Ее не могло быть в 2008 году 900 долларов за базовую однуху, додик, потому что девятьсот долларов в 2008 была средней зарплатой по маскве.
>не для дс
Я твой пост, ебанашка, процитировал про РЯ АРЕНДА ЗА 12 ЛЕТ НЕ ВЫРОСЛА В ДС ВСЕГДА БЫЛО ТРИДЦАТЬ ТЫЩ.
А на счет мухосраней, пук среньк аренда не растет всегда было 12 тыщ мы просто открываем среднюю зарплату по росстату за 2008 и видим там цифру в 17 тыщ. Что, люди 80% зарплаты за однуху отдавали?
>Нельзя заранее сказать, сколько будет стоить конкретно _тобой_ купленная квартира через n лет.
Ты что, совсем долбоеб что ли? Я купил в 2016 по 97к за метр, сегодня могу продать 147к за метр. Сможешь одно на другое разделить? И завтра будет дороже - есть кратковременные снижения, но при игре "в долгую" за понижением следует рост, блять.
>>203263
>Ты сказал что я не учел рост цен, но в таблице у меня это учтено, в чем собственно проблема? Или я должен был учесть рост цен из твоего города, а не из своего?
Ну так покажи цены в твоем городе в 2000 году и покажи цены сегодня. В чем проблема то?
>Начнем с того что речь не о депозите вообще, а об инвестициях по разным направлениям.
Закончи - инвестиции начинаются от 1 млн рублей с четким диверсифицированным портфелем. Всё остальное - казино для мамкиных инвесторов.
>>203266
>Никто не предлагает держать ни рубли, ни доллары - это идиотизм.
В лицо тебе смеются держатели долларовых счетов и вкладов, обильно брызгая слюной.
>>203271
>А я тебе об этом же и говорю, долбоёб. "Рост инфляции" нихуя не сожрёт твой платёж сам по себе, если доход не повысится.
>Наоборот, при тех же доходах тебе станет дороже покупать всю остальную хуйню - а ипотека останется той же.
>Поэтому и нужен максимальный взнос и максимальный срок, чтобы минимизировать платёж.
двачую адеквата
>Ты что, совсем долбоеб что ли? Я купил в 2016 по 97к за метр, сегодня могу продать 147к за метр. Сможешь одно на другое разделить? И завтра будет дороже - есть кратковременные снижения, но при игре "в долгую" за понижением следует рост, блять
Это ж насколько долбаёбом нужно быть, чтобы думать что пидарахия будет рости всегда вообще в целом, не говоря о росте недвижки в пидарахии?
Льготную ипотеку по-твоему ввели просто так? по доброде душевной? поддержать народ, лол?
нет, дауничь, чтобы хоть немного отстрочить ебическое падение и ещё немного погрести бабло с лохов
>Что, люди 80% зарплаты за однуху отдавали?
В пидарахии 20 квадратов жилья на человека в среднем, без учёта понаехавших из деревень работать и не зарегестрированных в городах
Да, пидарахи отдают 80% зп за аренду в среднем, но живут вдвоём/втроём/бригадой рабочих в съёмной хате
А вот тут я и не спорю.
Единственные ценные бумаги, по которым можно что-то рассчитывать - это облигации, и то не всякие. Ну, может еще дивы от акций, и то только после заседания совета директоров.
Остальное такая же бумажная доходность, как и у тебя - бетонная.
Поэтому основа фонды - долговой рынок, потому что это обязательства, в отличие от остального.
Просто у меня на фонде ликвидность выше и рисками я могу управлять гибче, вот и все.
>Если бы она отсрочила ебическое падение - цены бы стояли, а не взлетали нахуй на 20%.
Чисто твои маняфантазии, это зависит от уровня условий ипотеки, можно сделать чтобы стояла, можно сделать чтобы вверх попёрла
>экономика вверх
Куда ей вверх-то расти, шиз?
Смотри, макс стабильная цена недвижки в пидарахии=цена когда нефть была по 100$
Если и нефть дешевле, и жилья построили с того времени дохуя, плюс заканчиваются те кто переезжают из мёртвых деревень
Откуда взятся ценам?
Временным-легко, за счёт такой хуйни как введённая ипотека например
А долгосрочным стабильно высоким ценам откуда?
За этим подъёмом-только падение
Иначе слушаю какие экономические зависимости могут заставить цены стоять или рости.
Кроме лчевидного повышения нефти, которого нет и похоже не будет.
>Хаты за МКАДом по оверпрайсу нахуй никому не упали
>ВРЕТИ ПАДЕНИЯ НЕТ ПОВТОРЯЮ ПАДЕНИЯ НЕТ!
Стата от bnmap, если что. Внутри МКАДа, кстати, в основном бизнес-класс выгребали. Т.е. дешевые лоты тоже перегрелись.
>экономика таки немного поднимается
Из-за льготного кредитования деньги в стройку перекачиваются из других отраслей. Опять же, если будут так же кое-как продавать по оверпрайсу, то хули толку от этого подъема? Работы произвели, формально ВВП увеличился, а то, что эти дома пустые нахуй стоят - да кого это ебет? В Китае вон тоже пустых домов полно - и норм.
>Ты куда воюешь то? За большой первый взнос? Нет, его выгоднее вложить
Воюю как раз за маленький взнос.
>Все должно лежать в акциях и никак иначе. Ну или у тебя там наебизнес с возможностью пополнения.
Есть акции которые будут "привязаны" к рублю из-за положняка в компании (если она российская)
>Т.е. два варианта. Ты берешь квартиру в ипотеку, но в одном варианте на 30 лет с 15% первым взносом, а во втором на 10 лет с 50%? И хочешь сказать, что во втором случае выгоднее вышло?|
Нет, я считал два случая где в обоих беру 30 лет с 15%. В первом случае плачу досрочно, во втором случае инвестирую сумму этого досрочного платежа. Второй выгоднее, но не всегда.
>>203268
Припезднутый здесь только ты, который открыл ровно 1 график динамики и все по нему решил, при этом не имея дел с реальной арендой. Крайне советую посмотреть рассказы об этом какого-нибудь Смирнова.
>Давай тогда ты свою ебанутую статистику не будешь тут нам совать, окей? А то ремонт можно и на 10 лямов сделать. И потом сравнивать со сьёмом бабкиного хруща с ремонтом 56 года - и делать вывод, что ипотека очень невыгодна.
Лично тебе я ничего не сую. Ты можешь прочитать какая основная повестка обсуждения задается в ОП-посте и какие вопросы задаются.
>Цена растёт с 16 года, и никаких льготных ебатек там небыло.
Мне прохуй на твою Казань или Москву, почему же ты не можешь понять...
>А попробуй совместить: ты тратишь на досрочное погашение на 2к больше - и ты поймёшь, что проинвестировав эти 2к/мес - получишь совсем немного выгоды. А вкладывая их в ипотеку - у тебя будет страховка от большого платежа и переплаты, когда случится какая-нить хуйня.
Я же сказал что просчитал для себя этот вариант, и при определенных параметрах гасить ипотеку невыгодно. А если тебе нужна какая-то страховка от того что у тебя внезапно не будет денег - это в другой тред, здесь задаются вопросом о расчетах и финансовой выгоде, а все дополнительные "а вот если деняк не будет..." каждый себе будет сам задавать.
>Наоборот, при тех же доходах тебе станет дороже покупать всю остальную хуйню - а ипотека останется той же.
Я же в оп-посте написал что аренда практически не растет. А если и ипотека, и аренда не растет, то какого хуя я должен выбирать именно ипотеку если в моем случае она менее выгодна?
>Поэтому и нужен максимальный взнос и максимальный срок, чтобы минимизировать платёж.
Гениально, предлагаю тебе так со своей ипотекой и поступать. Но судя по тому как ты пытаешься тут что-то доказать - ты именно так и поступил.
>Ну так покажи цены в твоем городе в 2000 году и покажи цены сегодня. В чем проблема то?
Может еще жопу показать? В чем твоя проблема осознать что в других городах кроме ДС1 и ДС2 ситуация иная...
>Закончи - инвестиции начинаются от 1 млн рублей с четким диверсифицированным портфелем. Всё остальное - казино для мамкиных инвесторов.
При чем здесь 1млн рублей вообще, как эта сумма связана с инвестициями если речь о денежном потоке который генерируется каждый месяц от твоих доходов.
>В лицо тебе смеются держатели долларовых счетов и вкладов, обильно брызгая слюной.
Как там долларовые вклады с 0.1% доходностью?
>>203289
У людей почему-то башке нет мысли о том, что речь идет о своей хате которую они в принципе никогда не продадут и не получат эту "выгоду" от роста недвижимости.
>Ты понимаешь, дебила кусок, что нельзя снимать хату стоимостью в среднюю зарплату?
Конечно можно, можно снимать её вдвоём/втроём/десятером с кем-то.
Цена на недвигу и аренду(относительная, в процентах к средней/медианной зп) определяется количеством квадратных метров жилой недвижимости на человека.
В россии очень мало-20 квадратов примерно, значит в среднем на 1 человека приходится не целая квартира, а всего половина.
Чтобы всё-таки жить одному для комфорта-платят большой процент от зп.
>У людей почему-то башке нет мысли о том, что речь идет о своей хате которую они в принципе никогда не продадут и не получат эту "выгоду" от роста недвижимости.
+
Ору с этих дегенератов отдавшие зп за 20 лет жизни, и рассуждающих как они ЗАРАБОТАЛИ на этом, хотя в этой же халупе и подохнут.
>Доходность аренды 5-6
Кто будет арендовать и за какое бабло, даунич?
Повторяю, максимум цен на недвигу в рф-когда нефть была по 100$
С тех пор нефть упала, построили дохера жилья и всякик колхозники из мёртвых деревень все кто хотел переехать почти переехали и своё жильё купили, деревень почти не осталось.
Откуда ценам держаться? Какой экономический эффект будет способствовать росту цен? В реальных деньгах а не в рублях.
>Кто будет арендовать и за какое бабло, даунич?
Дебиленок, население масквы постоянно растет. Ты сам срал двумя постами выше про 20 квадратных метров на человека.
>С тех пор нефть упала
И что, додик, от того, что нефть упала в САРАНСКЕ или в таджикском кислоке уровень жизни настолько вырос, что дошел до московского?
> кто хотел переехать почти переехали
В твоих фантазиях. Если, дебиленок, все уже переехали, то для кого каждый год хуярят квадртаные метры? А то что жилье ветшает, рождаются дети и тд, это хуйня все?
>Повторяю, максимум цен на недвигу в рф-когда нефть была по 100$
>Дебиленок, население масквы постоянно растет.
А число хат в аренду растет еще быстрее, дебиленок. Скоро начнут ТПУ в полный рост хуярить, там в каждом узле апарты. Охуенный объем на бот саду скоро сдастся в эксплуатацию, на зиле куча апартов, часть выкуплена дом.рф.
Реновация уплотнит районы, и ты уже будешь конкурировать не с соседним домом, а с соседним этажом.
И все это добавляется к текущему объему предложения. Посмотри на тех, кто пытается однухи в Саларьево за 50к за меньше сдавать - доходность уровня депозита, и это еще без накладных расходов, но при этой цене в конкурентах все ДС. Кому они там в своих пердях сдались? А при попытке продать цены вниз пойдут, т.к. такие хлебушки как стадом закупаются, так стадом и сливают.
>Фантазии
>Мамины инвесторы из барнаула с миллионом рублей на депозите будут арендовать, т.к. пока они копили на первоначальный рубль падал
Это бредни, очевидно вопрос в количестве.
Говори почему сейчас в москву будут валить больше чем раньше когда вымирание и мухосраней было.
>Говори почему сейчас в москву будут валить больше чем раньше когда вымирание и мухосраней было.
1. Ставки аренды не будут расти, аренда будет доступнее, т.к. больше предложение
2. Большая зарплатная разница между ДС и пердями
3. Демографические успехи в средней Азии и нескончаемый поток мигрантов. Киргизию принимают в еаэс, упрощая миграционный режим
Я эту хуйню про то, что жилье каааак упадет вот вот надо только подождать слышу года с 2009-го, а она блядь только дорожает. В рублях конечно же
Ну вообще цены в москве можно спасти, если правительство усилит курс на вымирание целенаправленное других городов кроме москвы.
Но тут палка о двух концах, правильство гребёт бабло не только с продажи недвижки, а ещё и за счёт того что опущенные лохи работают там где-то в сибирях и прочей хуете, а с чего они тут в москве будут приносить-да не с чего, москва ничего не происводит, а программистами не все станут.
Плюс оно гребёт бабло со строек ПО ВСЕЙ СТРАНЕ, а не только из москвы, выиграют тут-проиграют там, ноль на ноль.
И вообще изначально тред не о москве, в целом по стране-будет обвал цен, и сильный
Хотя может он в среднем уже и был, сразу вслед за падением нефти со 100$, а только в москве и паре других мест не было?
>1. Ставки аренды не будут расти, аренда будет доступнее, т.к. больше предложение
Аргументы почему цены будут расти, а не просто почему туда будет валить больше людей.
>2. Большая зарплатная разница между ДС и пердями
Москва ничего не производит, больше денег в москве не станет, бОльшее количество людей просто разбавит зарплаты, что снизит поток приезжающих.
>3. Демографические успехи в средней Азии и нескончаемый поток мигрантов. Киргизию принимают в еаэс, упрощая миграционный режим
Принимается, но, толку тебе от этих приезжих, если они нищие и работы нет?
Ещё раз-рф это только нефть, толку от кучи азиатов в москве если больше продаж нефти заграницу от этого не станет?
>населения рф зарабатывает в рублях
Почему не должно быть похуй в чём там пидарашки зарабатывают?
Мы же говорим о прибыли с недвиги))
Прибыль всегда в валюте считается, иначе ты с тем же успехом мог бы просто доллары хранить под подушкой с курса 32, а продать сейчас за 70 и сказать что прибыль получил.
>Принимается, но, толку тебе от этих приезжих, если они нищие и работы нет?
Работы нет только в твоих воспаленных мозгах, ебанашка. В ДС уровень безработицы 0,37 процента на 2019 год. Пук среньк не встают на учет. Да, не встают. Вот только в отдельных областях и двадцать процентов населения на учет встает.
>Москва ничего не производит, больше денег в москве не станет
В твоих воспаленных мозгах. В любом случае столичная рента.
>больше денег в москве не станет
Дебиленок, бюджеты масквы посмотри и собираемость налогов. Там из года в года рост.
> Ещё раз-рф это только нефть
Ору с припезднутого. Нефтегаз - десять процентов ввп и треть внешней торговли рашки. Ничо в девятом классе про сталь, газ, вооружение, услуги и так далее расскажут.
>Ору с припезднутого. Нефтегаз - десять процентов ввп и треть внешней торговли рашки. Ничо в девятом классе про сталь, газ, вооружение, услуги и так далее расскажут.
Какое тебе ввп, долбаёб?)
Есть только экспорт заграницу, остальное всё-хуйня из под ногтей, а не данные.
У пидарашки есть только продажа ресурсов, от приезжания узбеков ресурсов больше продаваться не станет, и цены на них не вырастут.
Верю ему больше, чем ебаному долбаебу с двачей судящему о ценах лишь по циферкам на циане https://youtu.be/d9WmtmteY9M?t=55
>>203365
Стоимость квадратно метра аренды (такое понятие на дебильных сайтах статистик есть, да) и квадратного метра покупки, это немного разные вещи. Сдавать в аренду недвижку пытаясь что-то с этого получить - это вообще нужно быть ебанутым. Сколько там рентабельность, 5%?
Суть в том, что демографические проебы россиян будут закрывать среднеазиаты, рождающие по 3-4 ребенка уже будучи в России. Они и обеспечат платежеспособный спрос на аренду квартир. Просто додик с чего-то решил что деревни русские опустели и ДС останется без арендаторов
>>203417
Ставки аренды толком не растут уже давно. Нет предпосылок к их росту. Однушка как стоила 30к 10 лет назад, сейчас стоит 35 например. Ну будет она стоить 40к через 10 лет. О чем твой пердеж?
Не, они стали уезжать в Китай на заработки. Да и приезжающие в РФ чего-то уже совсем ща гроши работать нк хотят. Да, они все еще дешевле местных, но уже ее так сильно.
>>203438
>среднеазиаты, рождающие по 3-4 ребенка уже будучи в России. Они и обеспечат платежеспособный спрос на аренду квартир.
Какой нахуй платежеспособный спрос у нищуков, шизло? Разве что тех же однушек, которые они снимают в 4-5 человек. Такой табун тебе хату ращнесет в 0, и обеспечит проблемы с оплатой потому что у "у меня же дети".
>Какой нахуй платежеспособный спрос у нищуков, шизло
Шизло твой папка. У меня на работе трудятся 2 девки из Киргизии уборщицами, каждая получает не меньше 60 тыс в мес, работают почти без выходных. Недавно видел объявление о поиске курьера скутериста в доминос пицца с ЗП 60 тыс в мес. Нищие гастарбайтеры это уже стереотип, они работают много, живут кучно и вполне себе обеспечат спрос на аренду по нижней цене рынка, а средние и верхние ниши аренды спокойно займут нормисы и кабанчики
>Такой табун тебе хату ращнесет в 0,
Они чистоплотнее глубинных русских Иванов тащемта, бабы шуршат только в путь. Им не западло мне рубашки на работе гладить иногда, просто поьому что привыкли к чистоте. Проблемы с оплатой решаются выселением и страховым депозитом.
Твои аргументы инвалиды, да и ты не особенно умён интеллектуально. Пиздеть про отсутствие спроса на аренду из-за вырождения русских и забывать про мигрантов - это по меньшей мере глупо.
>>203430
>Сдавать в аренду недвижку пытаясь что-то с этого получить - это вообще нужно быть ебанутым.
Каждый раз мне не трудно обоссывать диванных инвесторов с пустословными утверждениями. Почему я не могу сдавать купленную хату в аренду? У меня есть чистый ежемесячный пассивный доход в 45к, в год это 540 тыс, за 12 лет это 6480 тыс - как раз сумма за которую я купил хату 5500+600 ремонт+600 проценты по ипотеке. Почему мне не выгодно получать пассивный доход с квартиры, в которой я не живу?
Полет мысли про цены вообще пушка. Слышу его не впервые в этих то даз, но ощущение что это говорит один и тот же умственно отсталый или тот, кто принял его слова на веру
Мне не трудно каждый раз обоссывать манек, верящим пиздежу знакомых и циферкам в вакансиях.
>60 тыс в мес
>работают почти без выходных
>implying, что много
>курьера скутериста в доминос пицца с ЗП 60 тыс в мес
В которой наверняка подводный камень в виде той же работы почти без выходных.
>как раз сумма за которую я купил хату 5500+600 ремонт+600 проценты по ипотеке
Когда ты ее купил, дебич? Мы говорим про ситуацию сейчас, а не n лет назад. Ну и платежи по ЖКХ, налоги и периодический ремонт опять не учтены. Это мы еще к настоящим расчетам с учетом инфляции не перешли.
>Им не западло мне рубашки на работе гладить иногда, просто поьому что привыкли к чистоте.
Ору с этих сказочек начальника над уборщицами.
>ВРЕТИ
Твои кривляния это все что ты можешь выдавить из себя в аргументированном споре.
>Это мы еще к настоящим расчетам с учетом инфляции не перешли
Это мы ещё к удорожанию метра с 90 до 237 не пришли в разговоре. Но ты очевидный инфантил и глупец можешь в ответ колобка запостить, ну или написать что ты не веришь
>Мы говорим про ситуацию сейчас, а не n лет назад
Речь шла про аренду вообще, а не аренду хаты купленной сейчас. Не маневрируй.
>аргументированном споре
>не может даже расходы посчитать
>удорожанию метра с 90 до 237
>в квартире, взятой под сдачу
>аргументированном споре
Сорян, но аргументы в стиле школьника, осилившего арифметику, и думающего, что он теперь разбирается в экономике, не настраивают меня на серьезный разговор.
>стали уезжать в Китай на заработки. Да и приезжающие в РФ чего-то уже совсем ща гроши работать нк хотят
А теперь ты открываешь статитистику по миграционному приросту, дауненок, и видишь там цифру в 600к в год. Так не хотят, что треть ввп таджикии-узбекии это денежные переводы из рашки.
>Может еще жопу показать? В чем твоя проблема осознать что в других городах кроме ДС1 и ДС2 ситуация иная...
Какая разница? Ты делаешь long-term forecast. На основании чего?
У меня в одной руке аналитика роста цен за 20 лет - раз. Собственная квартира в мухосрани, которую я скинул 5 лет назад купили за 13к, продали за 64к через 10 лет, к слову - два.
С другой стороны твоё удорожание в 1%, которое ты не можешь обосновать.
В принципе вариант с коммерческой недвижимостью довольно годный. Проблема в том, что такая недвижимость сильно дороже. Само собой покупать надо не ебучий офис в 13 квадратов в офисном здании, а помещение на первом этаже с правильным статусом, чтобы там можно было открыть бузнес. В идеале, конечно, вообще что-то под сетевой продуктовый, где у тебя гарантированно будет арендатор на десятилетие. Но это вопрос многих десятков, если не сотен, миллионов рублей.
Ну, технически есть ЗПИФ от Альфа-капитал, который специализируется на покупке и сдаче помещений под сетевой ритейл, но я сильно под него не копал и не знаю подводных.
Сначала у них нихуя не было в открытом доступе, кроме презентахи (а меня интересовали правила доверительного управления), потом что-то не заладилось со сбором средств (никто шибко не поверил, видать). Как сейчас - не знаю.
На такие помещения мой бюджет не тянет, в основном всякие помещения в цоколе разной площади и отделки. Проще говоря у мну есть 3кк, хата которую мне хотелось бы стоит 4-5кк, снимать аналогичную стоит 20-25к. Вот и вопрос, смогу ли я с коммерческой недвижимости за 3кк получать в месяц те же 20к аренды или нет? Из плюсов съёма ещё вижу то, что можно не привязываться к конкретному месту.
Проходимость, близость к транспорту (прежде всего метро), определенные размеры под нужды того или иного бизнеса ну типа точка 100 квадратов это провал как и для пункта выдачи вайлдберис так и условной пятерочки технические особенности помещения (коммуникации там всякие, возможность подвоза товаров, подвалы для хранения, вся хуйня) и так далее.
Кстати, с тех пор жильё снимаю, потому что зарплата растёт, а стоимость аренды—нет. Прописка и регистрация не нужны.
>Основной вопрос - "Какие ошибки я допустил в расчетах и чем следовало бы дополнить их чтобы приблизить к реальному положению дел?"
Ошибка в том, что ты считаешь, что математическое ожидание стоимости твоих активов является единственным критерием оптимальности для принятия решения о выборе инвестиционной стратегии. Если следовать этой логике, то, например, невыгодно покупать страховку, т.к. математическое ожидание выплаты по страховке всегда ниже её стоимости. Важно отметить, что ты рассчитываешь не какие-то абстрактные деньги инвестиционного фонда, у которого много денег и который может себе позволить этот риск (например, если риск угона машины 1/1000, а за страховку от угона просят 1/200 стоимости машины, то таксопарку с несколькими тысячами машин нет смысла страховать свои машины на таких условиях (это не значит, что таксопарк откажется от страхования, это значит, что он договорится на более выгодных для себя), а о твоих личных деньгах, которых к тому же ещё и очень мало. Идея в том, что для человека, у которого не особо много денег и доходы тоже не поражают воображение, отказ от вложения денег в собственное жильё ради инвестирования, не принесёт огромных денег, а вот риск остаться без крыши над головой существенно вырастет.
Вторая проблема подобных расчётов в том, что не учитывается факт того, что приобретение в ипотеку квартиры мечты обычно происходит в несколько этапов: студия, однушка, двушка. Взять график ипотеки с минимальным взносом на двадцать лет и заявить, что аренда выгоднее - тут много ума не надо, но ИРЛ так мало кто делает. Обычно берут какие-то деньги на студию или комнату в городе, где планируют надолго обосноваться, потом копят-копят-копят и через пять-шесть лет меняют жильё на большее, то есть получается, что эти люди более гибко относятся к своим жилищным потребностям, чем те, кто арендует.
Твое движение от меньшей комнатности к большей в теории звучит хорошо, а на практике есть точно такой же риск застрять на каком-нибудь из этапов или опять же, остаться без крыши.
В случае высокой ЗП с проживанием в регионе на мороз ОПу не грозит, а фонда позволяет снижать риски до приемлемлемого уровня.
Да и проблема крыши над головой решается просто перекатом в регион подешевле. Да, жизнь там не подарочек, но о при его вводных остаться без крыши в РФ - это надо очень постараться.
Если мы говорим про ДС, то твой план с перемещением по квартирам вообще не выдерживает критики, ибо начинать придется с пердей, а в таких услрвиях на повышение ЗП не придется рассчитывать, т.к. времени на саморазвитие у тебя не будет, все дорога сожрет. И не надо мне про чтение в дороге, хуйня это из под коня. Я год катался больше часа на работу к 8:00, это не работает, ты просто не в состянии воспринимать инфу, ну и некоторые люди физически не могут читать в дороге, меня через короткое время укачивает, например. Плюс ко всему, ликвидность за МКАДом сильно ниже, что продемонстрировал текущий кризис. В 2020 внутри МКАДа плюс по сделкам в штуках, а НАО и МО просели. Не говоря уже о том, что при переезде таким способом в момент дикого роста цен у тебя высокие накладные расходы на проведение альтернативной сделки. А без альтернативы ты можешь продать хату, но из-за роста купить другую уже не успеешь.
Ну и опять же, тебе не кажется, что подобная страховка при твоем способе дороговата получается? Подушка безопасности на год всяко дешквле залезания в ипотеку, когда ты эту подушку вхуяриваешь в первый взнос и еще должен остаешься. И ладно бы, уровень жизни при этом вырос, так нет же. Либо такой же останется, либо (если мы про начинание с пердей в ДС) ухудшится.
Короче, у тебя такая же эквилибристика, только словесная.
Тут подумал еще раз, и только в одном случае твои рассуждения имеют место быть: когда покупаешь за свои и не последние.
>Да и проблема крыши над головой решается просто перекатом в регион подешевле.
Ты дебил? Цены во всей рашке московские, кроме услуг. А многие вещи в регионах еще и дороже, особенно относительно зарплат. Соотношение средняя зарплата-стоимость аренды тоже более менее постоянное. в ДС ты работаешь за 80 тыщ и снимаешь хату за 35к, в каком-нибудь новгороде ты работаешь за 25 тыщ и снимаешь хату за 12к.
>Твое движение от меньшей комнатности к большей в теории звучит хорошо, а на практике есть точно такой же риск застрять на каком-нибудь из этапов или опять же, остаться без крыши.
Риски есть всегда, вопрос вероятности их реализации и последствиях. У человека есть потребность обеспечить себя жильём (машину можно не покупать, в отпуск можно не ездить, зубы можно не лечить, а жить где-то надо). Самый надёжный способ обеспечения себя жильём - это владение им. Лично я считаю, что владение собственным жильём в мире, в котором есть существенный риск попадания в период нестабильности (что-то вроде девяностых), это правильно с точки зрения управления рисками.
Ещё раз повторю, что то, что я пишу относится к простому человеку, который может ежегодно откладывать суммы исчисляемые в сотнях тысячах рублей и имеет накопления в размере нескольких миллионов. Условный Олег Тиньков может арендовать свой дом, а не покупать, и будет прав, т.к. риска остаться без жилья, даже в случае каких-то экономических потрясений, для него фактически не существует. Но для простых граждан, вроде нас с тобой, это вполне вероятно, т.к. откладывая всю жизнь мы можем накопить на 1-2 квартиры, грамотное инвестирование может увеличить эту сумму раза в полтора (а может не увеличить), поэтому трудная жизненная ситуация может легко сделать твою жизнь очень некомфортной, если у тебя нет своего жилья.
>В случае высокой ЗП с проживанием в регионе на мороз ОПу не грозит, а фонда позволяет снижать риски до приемлемлемого уровня.
Есть два фактора, на которых держится благополучие ОПа: его способность зарабатывать деньги в количестве большем, чем нужно на жизнь, и том, что его накопления надёжно защищены от обесценивания/потери. Если наступят трудные времена, то могут возникнуть проблемы, как с первым, так и со вторым. Я просто наблюдал подобные истории вживую, когда человек, который действительно хорошо зарабатывал, внезапно переставал зарабатывать, потом отказывался фиксировать убытки, а потом наступало не очень приятное отрезвление.
>Да и проблема крыши над головой решается просто перекатом в регион подешевле. Да, жизнь там не подарочек, но о при его вводных остаться без крыши в РФ - это надо очень постараться.
Так он и так говорит об однушке за 2.8кк. Остаться без крыши над головой легко: тяжёлая болезнь или внезапные финансовые потери (случайно протаранил бентли по своей вине). О таких рисках часто думают, что раз это маловероятно, то это не произойдёт никогда, но как человек, которому повезло очень вовремя попасть к офтальмологу и прооперировать внезапно образовавшуюся дистрофию сетчатки, я предпочитаю планировать свои действия на случай, если всё пойдёт по не поп плану.
>Если мы говорим про ДС
Я не в ДС, а в ДС2. И я могу сказать, что довольно распространённой является ситуация, когда люди, которые живут и работают в Москве, приобретают себе недвижимость в СПб, вместо того чтобы вкладываться в недвижимость в Москве. Выгодно вложиться в недвижимость в Москве, насколько я понимаю, сильно дороже, чем в СПб, поэтому они приобретают здесь, а сами продолжают снимать там.
>Ну и опять же, тебе не кажется, что подобная страховка при твоем способе дороговата получается?
Когда я брал первую ипотеку, то тело долга было всего 600к, переплата по процентам (при ставке 12 годовых) составила 53 тысячи, в отделку, мебель и технику вложил ещё 500к, прожил там почти пять лет и сейчас легко могу продать на миллион дороже, чем купил (а мои безумные соседи пытаются такие же квартиры продать ещё на 500-700к дороже). Сейчас жду пока достроится новая квартира, в которую я достаточно успешно успел вложиться до того, как аналогичная квартира в противоположном крыле подорожала на сраный миллион (и была продана за эти деньги, что характерно), процент по ипотеке 6.1, поэтому даже с учётом того, что я переплачиваю порядка 30к в месяц за пользование кредитными деньгами, я не могу сказать, что я сильно проиграл от того, что в это ввязался. В общем я всегда планировал ипотеку так, чтобы выплатить её досрочно, риск был относительно невелик и компенсировался ростом стоимости недвижимости после сдачи дома, а сама недвижимость была в пешей доступности от метро и т.д. и т.п. Я не знаю какие возможности я упустил, когда решил вложить свои деньги в недвижимость, но я был уверен, что не планирую переезжать из ДС2, поэтому я вполне доволен, что потратил их на то, чтобы бросить якорь в месте, где хочу жить ближайшие пять-десять лет.
> Суть в том, что демографические проебы россиян будут закрывать среднеазиаты, рождающие по 3-4 ребенка уже будучи в России. Они и обеспечат платежеспособный спрос на аренду квартир. Просто додик с чего-то решил что деревни русские опустели и ДС останется без арендаторов
Вот это диванный додик, явно ни в ДС не был, ни квартиру не сдавал. Большинство арендодателей не сдают хаты среднеазиатам ни за какие бабки. Потому что это огромный шанс попасть на ремонт, который будет стоить ровно как все годы аренды этими среднеазиатами. Это не выгодно, и занимаются этим только бабки с убитыми в хлам хатами.
А убитых хат будет все меньше: куча апарт комплексов, новостроек на помойках будут сдавать с новыми ремонтами.
Во-вторых, миллионники в рф на месте тоже не стоят
>Лично я считаю, что владение собственным жильём в мире, в котором есть существенный риск попадания в период нестабильности (что-то вроде девяностых), это правильно с точки зрения управления рисками.
Лично я считаю, что вероятность чего-то вроде 90-х околонулевая. Элкментарно потому что подобные события сопровождаются переделом собственности, а правящей верхушке это нахуй не уперлось. Ну и механизмов, позволяющих плавно (а не резко) обесценивать накопления полно. А от плавного обесцениявания вполне можно защититься.
>Лично я считаю, что вероятность чего-то вроде 90-х околонулевая.
Ну разумеется ты так считаешь, кризис это такая вещь, о которой мало кому становится известно заранее. Но тем не менее раз в десять лет чисто статистически происходит что-то плохое в глобальном масштабе, а раз в сто происходит что-то очень плохое. С другой стороны есть твои личные жизненные кризисы (болезни, потери работы, разводы), которые распределены примерно так же. Думаешь, что маловероятно равно невозможно и с тобой этого не произойдёт?
>>203855
>Более того, "в период нестабильности" жилье точно так же будет стоить мало, на фоне активов в стабильных странах
Банкротства банков, пузыри на рынках акций, санкции, личное банкротство - это всё из разряда невозможного?
>кризис это такая вещь, о которой мало кому становится известно заранее
Отлично. Тогда это еще один аргумент против кризиса в ближайшее время, по крайней мере такого, от которого может спасти вложение в жилье. По моим наблюдениям, большинство побежало в бетон, испугавшись возможных 90-х. Значит, их не будет, а будет что-нибудь еще.
Например, повышение ключевой ставки в сочетании с плавно (важно! не гиперком, не 100+% в день) вырастающей инфляцией. Цены на бетон вниз, реально располагаемые доходы туда же (они даже по Росстату давно падают), и ты застрял в "своей" хате как минимум до погашения большей части основного долга. В случае минимального ПВ это половина срока кредита, т.е. 10 лет при 20-летней ипотеке.
Ну а то, ты же один у мамы москвич. Все знаешь
>Большинство арендодателей не сдают хаты среднеазиатам ни за какие бабки.
Хуйня. Среднеазиатов в дс как говна за баней, где-то они живут же. В эконом жилье как раз. Так они и будут занимать эконом-нишу как сейчас занимают.
>Потому что это огромный шанс попасть на ремонт, который будет стоить ровно как все годы аренды этими среднеазиатами.
Максимум на косметику попадешь и то если годами будешь в глаза ебаться
Я сдаю беспроблемному дядьке-кабанчику из Азербайджана, который в хату только ночевать приходит и я всегда имею доступ в хату и она внезапно в том же состоянии как и 2 года назад. Он сразу согласился на мою более высокую цену и меня эти расклады очень устраивают. русская врач Лариска ебала мне мозг то мебель ей не та, то плита слишком бюджетная, то цена не устраивает. Пока она ходила смотреть другие варианты, я сдал азер-кабанчику. Здоровья ему и его семье если она у него есть.
>В случае развода совместно нажитую хату надр делить так же, как активы.
Ещё один аргумент купить хату ДО брака.
>На случай жизненных кризисов нужна подашка безопасности в кэше
Где ты собираешься её хранить?
>>204084
>В развитых странах риск банкротства банка и брокера страхуется
Это всё работает лишь в нормальных ситуациях. Если финансовую систему начинает штормить в масштабах государств, то это тебе не поможет.
>Если на тебя наложили санкции, то ты уже успешный
Угу, заморозят твои активы и будешь потом "пыль глотать в судах", пока не докажешь, что не связан с Путиным и Ко.
>большинство побежало в бетон, испугавшись возможных 90-х. Значит, их не будет, а будет что-нибудь еще.
Никто не знает что будет и когда.
>В случае минимального ПВ это половина срока кредита, т.е. 10 лет при 20-летней ипотеке.
Во-первых, ипотека на 20 лет с минимальным взносом - это крайний случай. Я всегда брал ипотеку так, чтобы в случае чего я мог продать другое своё имущество и закрыть ипотеку.
Во-вторых, когда я покупал квартиру, то мне было всё равно подешевеет она в долларах или подорожает. Я думал лишь о том, что покупаю жильё, которое можно будет легко продать и купить следующее. Возможно я упустил или упускаю хорошую возможность для спекуляции, но я не для того вложился в недвижимость, чтобы заработать на ней. Я купил ее, чтобы там жить.
>Ещё один аргумент купить хату ДО брака.
Да
>Где ты собираешься её хранить?
Кэш на накопительном счете в банке. Либо в форме нала, если не доверяешь банку.
>Если финансовую систему начинает штормить в масштабах государств, то это тебе не поможет.
Ты про банкротство всех институтов в масштабах развитых государств? Это явление невозможное т.к у них есть станочек, они в случае чего напечатают денежек и всё выкупят. Максимум чего стоит бояться это инфляции, если вдруг у них не получится продолжать печатать без инфляции, но опять же, есть активы, которые на долгосроке от нее защищают. В конце концов, все напечатанные деньги в чьих-то руках осядут, и те, в чьих руках они осядут, купят на них какие-то активы.
>Угу, заморозят твои активы
Ещё раз, чтобы схлопотать персональные санкции, нужно либо быть замешанным в чем-то нехорошем типа убийств Магницкого или Немцова, либо быть реально успешным типа Дерипаски. Избежать первого достаточно просто, а второе никому из этого треда точно не грозит.
>Кэш на накопительном счете в банке. Либо в форме нала, если не доверяешь банку
Я доверяю банкам в обычной ситуации, но когда говно попадает на вентилятор, то практика показывает, что доверять нельзя никому и ничему: https://www.interfax.ru/amp/718976
https://www.dw.com/ru/%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B0%D0%BD%D1%83%D1%82%D1%8B%D0%B5-%D0%B2%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D1%87%D0%B8%D0%BA%D0%B8-lehman-brothers-%D0%B6%D0%B4%D1%83%D1%82-%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BF%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%B8/a-3750365
Видишь ли, я согласен с тем, что недвижимость - это не лучший способ откладывать на пенсию, это неудобно и не особо выгодно, но наличие своего жилья - это довольно полезно с точки зрения снижения рисков попадания в трудную жизненную ситуацию.
>>204129
>Ещё раз, чтобы схлопотать персональные санкции, нужно либо быть замешанным в чем-то нехорошем типа убийств Магницкого или Немцова
У нас есть 115 фз, по которому твои деньги могут заблокировать просто по подозрению и есть практика, когда масса простых людей, осуждённых по экстремистким статьям или попавшим в список экстремистов по другим основаниям серьёзно поражены в своих правах. Правоохранительные органы могут неограниченно долго держать твои деньги под арестом просто по подозрению, в общем много есть интересных возможностей. И в других странах есть аналогичные нормы, поэтому тут есть о чём беспокоиться.
>>204122
>А что по вашему "минимальный первоначальный взнос"? Сколько в процентах?
15-20 процентов. Я считаю, что брать такие кредиты имеет смысл только в одном случае: когда собираешься купить новую квартиру, а старую хочешь продать уже после переезда (такая вот плата за удобство). Во всех остальных случаях первоначальный взнос должен быть не менее 75%, по моим личным ощущениям. Ну и разумеется далеко не всякая недвижимость имеет смысл, чтобы её покупать.
>когда говно попадает на вентилятор, то практика показывает, что доверять нельзя никому и ничему
Недвиге в том числе, если ты в ипотеке. Все те же пиздарики по сценарию 90-х: помним, что был не только гиперок, но и работы тоже не было, а на той, что была, частенько выдавали товар "натурой", и хорошо, если это было то, что сейчас называют FMCG (условно, жратва/водка/сигареты), а не плюшевые слоники.
А теперь прикинь, повтор пиздариков, работы нет (или есть, но с ЗП слониками), а банк от тебя требует денег, пусть и обесцененных. Ты думаешь, что добренький банк не воспользуется случаем, чтобы хату у тебя отжать? Не забьет хуй на каникулы и прочее говно, воспользовавшись телефонным правом или, раз уж у нас 90-е, подослав крепких молодцев, чтобы ты побыстрее помещение освободил?
Я вообще охуеваю с этой шизы, сначала говорит, что не доверяю банкам, а потом лезет в кредит, пусть и на 75% ПВ, попадая в зависимость от этих самых банков.
Я как-то выше об этом уже писал, но повторюсь: твоя схема работает только при условии покупки за свои и не последние.
>Недвиге в том числе, если ты в ипотеке
Даже без ипотеки у недвижимости есть свои риски, начиная от её физического разрушения и заканчивая гражданской ответственностью. Но недвижимость обладает двумя приятными свойствами: в ней можно жить и она физически довольно прочная (трудно украсть, трудно сломать, медленно изнашивается и т.д.).
>пиздарики по сценарию 90-х: помним, что был не только гиперок, но и работы тоже не было
Ты просто не помнишь как это было: те, кто взял кооперативные квартиры в позднем СССР, через год-два закрывали остаток долга продав десять (не тысяч, просто десять) долларов. Платёж же обесценился настолько, что продав на чёрном рынке какую-нибудь ценную вещь, ты бы смог решить вопрос с платежами на много месяцев вперёд.
А в новой реальности существовала только валютная ипотека и то далеко не сразу.
>повтор пиздариков, работы нет (или есть, но с ЗП слониками)
При ипотеке всегда должен быть запас на шесть платежей вперёд. Это первое. Во-вторых, тебе в любом случае нужно где-то жить, поэтому если у тебя нет жилья и денег, то ты в любом случае окажешься на улице, что с ипотекой, что без.
>подослав крепких молодцев, чтобы ты побыстрее помещение освободил?
"Крепкие молодцы" приходили только если была экономическая выгода от такого действия и наличие правовых оснований их мало волновало.
>Я вообще охуеваю с этой шизы, сначала говорит, что не доверяю банкам, а потом лезет в кредит, пусть и на 75% ПВ, попадая в зависимость от этих самых банков.
Я доверяю банкам, просто у моего доверия есть границы. Зависимость при высоком ПВ довольно условна: платёж меньше аренды и всё такое.
>твоя схема работает только при условии покупки за свои и не последние.
Ну смотри: я мог взять в ипотеку двушку с взносом 30%, однушку с взносом 50% или студию с 75%, а мог не покупать ничего и копить дальше. Если бы взял двушку, то вероятно до сих пор бы выплачивал и сильно переплатил бы, с однушкой переплатил бы сильно и рисковал бы значительно больше, а своя студия меня практически никак не стеснила финансово (тем более я жить там изначально не собирался), в общем это оказался практически безрисковый и выгодный вариант.
>своя студия меня практически никак не стеснила финансово (тем более я жить там изначально не собирался)
Опять же, смотря сколько от капитала у тебя составляет студия, тем более, что ты ей не пользуешься.
По моим прикидкам оптимум для подобного хэджа в районе 30%, ну максимум 50%. Для студии в ДС2 в не самом лучшем месте это 8-10М в моменте.
В противном случае это сильный exposure на рынок бетона и тогда о диверсификации рисков речи идти не может, что очень плохо.
>тем более, что ты ей не пользуешься
Была необходимость обеспечить жильём пожилого родственника, альтернативой покупке студии было подселение его ко мне. В общем нужно было либо ужиматься с ним вдвоём в одну квартиру, либо снимать, либо покупать. Я выбрал последнее с прицелом на то, что он будет жить там, а я через пять лет продам и куплю другую чисто для себя. Студию я выбрал потому, что не планировал жить там сам, а планировал сплавить родственника, а переплачивать за многокомнатные хоромы мне в таких условиях совершенно не хотелось. В итоге по ряду причин я переехал туда сам и купил новое только потому, что застрял там на самоизоляции со своей тян, что подтолкнуло меня докупить квадратных метров.
>Почему я не могу сдавать купленную хату в аренду?
Долбаеб, потому что речь о собственном жилье и о том как организовать его дешевле на равных по качеству условиях.
Если уж ты про инвестиции захотел побазарить
>За 6.7млн купил, сдает под 8% годовых в рублях при инфляции 6-7%.
Круто придумал. Жаль что ты не можешь подставлять в формулы такие переменные как время на накопление первоначального взноса и саму его сумма...
>не принесёт огромных денег, а вот риск остаться без крыши над головой существенно вырастет.
А при чем здесь риски вообще? У меня в обоих случаях риски одинаковые.
>происходит в несколько этапов: студия, однушка, двушка
Кто как там выбирает это уже другой вопрос. Речь о конкретном выборе и расчетах. Если у человека этап начинается с студии, то можно просто пересчитать все на учет аренды или покупки этой студии и посмотреть что будет выгоднее даже в таком варианте.
Для меня выгоднее оказалась ипотека благодаря программе 《Молодая семья》
>Почему я не могу сдавать купленную хату в аренду?
> потому что речь о собственном жилье
Вас тут из одного интерната отсталых набирают?
>Круто придумал.
Конечно круто, взял метр за 90, метр подрос до 237 минимум, местами до 258. И получаю с них пассивный доход ежемесячно. Пока ты думаешь выгодно ли тебе арендовать у теть сраки и держишь в кулачке свой бивалютный первоначальный взнос, стоимость метра растет охуительными темпами и твой кокопетал превращается в тыкву (с небольшой поправкой на валютные колебания).
Часто снимаю по работе.
Въехал год назад в новый ремонт. Я тут первый.
Ремонт хозяева сделали экономный. В итоге за год - сломалось почти всё. Дешманская сантехника, кухня, стиралка, плита, плинтусы, ламинат. В итоге хозяева после меня вьебут весь плюс в ремонт. Охуенные инвестиции
>Вас тут из одного интерната отсталых набирают?
Типичная реакция двачера - "Ой, нуты тупой, ой все ясно". Объяснений конечно же не будет.
Речь идет о КЕШЕ, о максимально ликвидной сущности. Хата в которой ты ЖИВЕШЬ - это не ликвидный пассив вообще потому что это единственное твое жилье.
>Конечно круто, взял метр за 90, метр подрос до 237 минимум, местами до 258.
Еще раз дурачок. Просто посчитай сколько бы у тебя было от определенной даты если бы ты этот первоначальный взнос сразу бы начал инвестировать под те же 8%, а потом придешь и расскажешь кто тут отсталый. Ах ты, ты же простейшие формулки в Excel не осилишь и будешь рассказывать о росте квадратного метра.
>Объяснений конечно же не будет.
Ну если ты реально тупой. Вопрос почему я не могу сдавать. Ответ - потому что речь про собственное жилье. Блядь, а мое жилье не собственное что ли? Синк эбаут ИТ внимательно
>Хата в которой ты ЖИВЕШЬ
Я живу в другой квартире, дятел. Я не мог бы сдать квартиру, если бы жил там. Вы блядь вообще с головой не дружите, волки с вол стрит?
>Еще раз дурачок. Просто посчитай сколько бы у тебя было от определенной даты если бы ты этот первоначальный взнос сразу бы начал инвестировать под те же 8
Тяжёлый случай. Ты просто баран с вол стрит. Я хуею с вас инвесторов с экселями, просто диву даюсь. У тебя интеллект дельфина.
> А теперь прикинь, повтор пиздариков, работы нет (или есть, но с ЗП слониками), а банк от тебя требует денег, пусть и обесцененных. Ты думаешь, что добренький банк не воспользуется случаем, чтобы хату у тебя отжать? Не забьет хуй на каникулы и прочее говно, воспользовавшись телефонным правом или, раз уж у нас 90-е, подослав крепких молодцев, чтобы ты побыстрее помещение освободил?
Проиграл с этой логики либерахи. Маня, а вот в этом коренное отличие шизоарендодателей от банков - банк очень хорошо считает выгоду.
И он понимает: чем дольше ты растянешь кредит, получишь проценты и т.д. - тем более велик шанс переплаты и навара банка. Если на улице 90-е - банк хуй продаст эту хату нормально - а вот с тебя можно подоить проценты, и возможно ты выплатишь как раз когда рынки стоят, и хаты дешевые.
Про каникулы и т.д. - государству выгодно, чтобы ты сидел в кредите и не бузотёрил. Поэтому теперь оно наоборот, хелпает во время всяких пиздецов. И ты даже в лютые кризисы не слышишь инфу о тысячах отобранных квартир. Потому что до последнего пытаются не отбирать
Додик, при гипере твой оставшийся платеж за хату будет равен твоей дневной/месячной зарплате. По крайней мере сегодня, когда ебатеку дают по фиксированным ставкам, а не как в первом мире плавающая ставка цб + проценты сверху. В крайнем случае поменяешь свои сигареты/деревянные дилдаки/мамкин магнитофон айфон на 20 кг резанной бумаги и расплатишься. Другой вопрос, что можно ждать какой-нибудь охуительной многоходовочки в интересах банков.
>Я хуею с русской тупости.
Именно, потому что ты тупой русак и валютный карго-туземец.
С застройщиком я мог расплатиться только рублями, банк даёт кредиты в рублях. Нахуя мне конвертировать их в доллары? Напомнил мне одного додика знакомого, который недавно просил взаймы чтобы не менять свои 300 долларов, ведь курс же подрастет еба!
>доллар по 20
Тебя тогда ещё не было.
>Ты думаешь, что добренький банк не воспользуется случаем, чтобы хату у тебя отжать? Не забьет хуй на каникулы и прочее говно,
Не воспользуется, ему нахуй не нужна морока с торгами, судебными тяжбами, выселениями и куда выгоднее рефинансировать кредит. Все известные мне случаи изъятия ипотечных хат у неплательщиков длились годами. Но там был очевидный похуизм со стороны заёмщиков уровня "не хочу платить и хуй с ней"
Выходит примерно одинаково (понятно, что ипотека в итоге выйдет выгоднее).
От преимущества аренды от повышения твоей мобильности, когда ты в любой момент можешь переехать в дргой город (или район, если в большом городе) при смене работы или для путешествия, перевешивают все минусы
>От преимущества аренды от повышения твоей мобильности, когда ты в любой момент можешь переехать в дргой город (или район, если в большом городе) при смене работы или для путешествия, перевешивают все минусы
Читаю и вижу одинокого двачера, фантазирующего о том, как он найдет модную увлекательную работу, с которой будет путешествовать по всему миру.
>повышения твоей мобильности, когда ты в любой момент можешь переехать в дргой город (или район, если в большом городе) при смене работы или для путешествия
Будто нельзя сдавать ипотечную квартиру и быть ололо-мобильным но не голожопым странником.
Эта мобильность на съёмных хатах безусловно хороша когда ты молодой-шутливый без семьи и детей. В голове ветер - в жопе дым, хорошо быть голожопым молодым.
>В случае, если заемщик объективно не тянет, то да.
Ну так и я об этом
>Но мы же говорим про сценарий пиздариков, при котором даже рефинансирование банку не выгодно.
Нет, речь шла что коварные банкиры ждут просрочки ипотечников и уже раздают коллекторам-выселителям цепи и ножи, чтобы выгнать на мороз.
> Будто нельзя сдавать ипотечную квартиру и быть ололо-мобильным но не голожопым странником.
Тоже вариант, толкьо тебе постоянно нужно будет следаить за ней, сдавать ее, собирать ежемесячную плату (обычно берут наличкой, чтобы не было пробелм с налогами)
> Эта мобильность на съёмных хатах безусловно хороша когда ты молодой-шутливый без семьи и детей
Ну да
> В голове ветер - в жопе дым, хорошо быть голожопым молодым.
Очень хорошо но можно быть молодым и в 40
>А при чем здесь риски вообще? У меня в обоих случаях риски одинаковые.
Есть две стратегии, которые я сравниваю: "Хата не нужна, всё в инвестиции" и "жить можно на съёмной, но свои квадратные метры должны где-то быть". Я считаю, что для умеренно зарабатывающего человека, такого среднестатистического, знаете ли, выбирать первый вариант может оказаться черевато. Я просто видел что бывает, когда человек внезапно теряет и деньги и жильё - это сильнейший стресс. Такая ситуация может психологически сломать человека и при неблагоприятных внешних условиях шанс не выплыть вообще весьма велик. Вот какой-нибудь условный Олег Тиньков может себе позволить не владеть жильём просто потому, что он настолько богат, что вряд ли его не потопят даже проблемы со здоровьем и претензии американских налоговых органов, но, например, про себя я так сказать не могу. Единственное жильё обладает тем приятным свойством, что если ты там живёшь и оно не в залоге, то отнять его очень непросто. Что, например, будет, если я вдруг стану инвалидом по зрению и не смогу столько зарабатывать? Даже с ипотекой я не окажусь на улице, т.к. ипотеку покроет страховка, а с пенсией по инвалидности у меня будет шанс как-то адаптироваться к новой жизни. Переплачиваю ли я за эту страховку - несомненно, да. Но деньги вполне посильные, т.к. я не беру в долг столько, сколько не смогу выплатить за два или три года.
>Кто как там выбирает это уже другой вопрос
Ну если ставить вопрос так: "Ипотека на 20 лет с минимальным взносом или аренда плюс инвестиции?", - то это называется ложная дихотомия. Я бы посоветовал не торопиться с покупкой, накопить больше денег и купить уже недвижимость в той местности, где хотелось бы осесть надолго.
>постоянно нужно будет следаить за ней, сдавать ее, собирать ежемесячную плату
Ну ты же понимаешь что это обычная рутина, и этим можно заниматься в свободное время. В конце концов можно делегировать это например родственнику за комплимент
>но можно быть молодым и в 40
Конечно, главное чтобы не голожопым.
Прикол в том, что мобильность сильно переоценена. По факту, в миллионниках/ДС ты всёравно основную часть времени работаешь - и рынок труда там куда лучше удалёнки. А ебануть в Тайланд на полгодика/в Европку на пару недель можно и с ипотекой.
В случае аренды, и поездок на месяц-два ты всёравно будешь снимать хату в месте постоянного проживания. Иначе отдашь комиссии, залоги и прочую еболу новому арендодателю + гемор с поиском хаты.
> Прикол в том, что мобильность сильно переоценена
Недооценена
> По факту, в миллионниках/ДС ты всёравно основную часть времени работаешь
Но работу-то ты меняешь. А всем известно, что получить повышение в ЗП гораздо легче сменив работу, чем выпрашивать на той же.
> и рынок труда там куда лучше удалёнки.
Работую в конторе на удаленке в Москве, живу где хочу, проблемы?
> В случае аренды, и поездок на месяц-два ты всёравно будешь снимать хату в месте постоянного проживания.
Нет, я тупо съезжаю. В момент заключения договора оговариваю с хозяином момент, что имею право съехать в любое время (если найду себе замену - а это при наличии циана или авито очень просто и быстро). Залог возвращается (если повезет можно найти даже без залога).
Уже три раза так делал.
> Иначе отдашь комиссии, залоги и прочую еболу новому арендодателю
Ищешь объявления без комиссии
> гемор с поиском хаты.
Это единственный минус. Но можно нанять дурачка с фриланса за 500 руб, он все сделает за тебя
Куда вы из дс то переезжать собрались, клованы? В миллионники? Ну так в них только с повышением на руководящие должности едут. В села на 300к? Ебаться на вахте в северных ебенях? Там вообще в бытовках живут. Манямечты ПАЕДУ В ЛОС АНЖЕЛЕС И БУДУ ТАМ КОДИТЬ 300КК В СЕКУНДУ? Нет, не будете.
Двачую этого. В регионах есть мощные конторы с очень крутой зарплатой крупные заводы типа ТНК-БИПИ, Технониколь и прочее, но тебя, анон, туда не позовут - всё родственниками расписано. А больше там делать нехуй. Условному анону без связей-знакомств и блата дальше трёх ДСов делать нечего.
>Работую в конторе на удаленке в Москве, живу где хочу, проблемы?
Да никаких, просто в ДС ты конкурируешь с ДСовскими зп - а на удалёнки со всем миром, включая хохлов, индусов и прочих, кто за 30к будет работать.
>Нет, я тупо съезжаю. В момент заключения договора оговариваю с хозяином момент, что имею право съехать в любое время (если найду себе замену - а это при наличии циана или авито очень просто и быстро). Залог возвращается (если повезет можно найти даже без залога).
И приезжая, сосёшь:
- риэлтору комиссию всёравно даёшь, это 50-100%
- новый залог и первый месяц - итого, просадочка по деньгам
- ищешь новую хату - и очень не факт, что найдёшь подобное в этом же районе за те же деньги. Особенно если попал на сезон (осень) - можно снять дороже, чем снимал
>Ищешь объявления без комиссии
Проиграл с дивана xD. Их примерно в 10 раз меньше, желающих в 10 раз больше, а цены на хаты выше, потому что собственники без риэлтора задирают. Я конечно говорю про ДСы - в городе 200к населения может быть этой проблемы нет.
>Это единственный минус. Но можно нанять дурачка с фриланса за 500 руб, он все сделает за тебя
Проиграл с дивана (2). Дурачок за тебя будет ездить по хатам по городу, и приезжать, когда годная хата сдана (кучу раз такое было)? А даже если и будет - хату он снимет ровно на твои 500 рублей, чтобы их от тебя получить))
Это пиздец никакой не плюс. 90% работ - это центры ДСов, либо деловые центры недалеко от них. Разница езду между ними от силы 3-4 станции на метро. А на авто в пробку ты встанешь одинаково - и с близкой, и с далёкой окраины.
Тут покупкой тоже можно выиграть: взять окраину/область, которая территориально близко к центру. Стоимость хаты на покупку не так сильно зависит от близости к центру, как при аренде. Например, ебеня в Митино стоят гораздо больше, чем близкий к центру ВАО/ЮВАО.
Практика показывает, что на даунгрейд не валят, по крайней мере до пенсии. Потому что даже руководящая должность в миллионнике будет одной-единственной, и роста там не будет уже никуда. Депрессивный вид провинции заёбывает через неделю, а при виде провинциального хедхантера по телу идёт нервная дрожь.
Реально валят на всю жизнь из ДСов на запад - и то не все.
> на удалёнки со всем миром, включая хохлов, индусов и прочих, кто за 30к будет работать
Что ты придумываешь, нет такого, у всех уже нормальне зарплаты, думаю погромистом на удаленку за 3k$ не проблема устроиться, главное язык знать и не быть отбитым
> риэлтору комиссию всёравно даёшь, это 50-100%,
Переезжал раз 5, ни разу не платил риелтору (один раз даже он мне платил лол, тру стори, не троль)
> новый залог
Тебе со старой квартиры вернули уже.
Не выкабенивайся, схема отработана, говорю же, это не маняфантазии, я так уже несколько раз переезжал.
И чо в этих парашах то делать? Крымохуйня вообще кек, магазинов нет, сетевых мест нет, половина услуг через жопу, даже блять воды из под крана нет. А на наших югах кубаноиды, хачи, бесконечный объеб, пищевые отравления, медузы, колхозное благоустройство и так далее.
Тетя срака тебя наебет за три цены, никогда не думал почему сетевики типа бичевочек съели все подвальные ашот-магазины со жратвой ну кроме исключительных ситуаций? Опять таки чтобы блять бигмаг сожрать мне вертолет в краснодарский край вызывать, или айфон по гарантии починить.
Да, крым для тех, кто любит жить в диком поле без воды, централизованной канализации и слива говна в 20 метрах от берега, современных банков, сетевых магазинов-ресторанов-услуг, интернет-сервисов пук среньк плоти за впн, уберов-хуюберов, доставок с ибея, визы-мастеркарда, денежных переводов и так далее. Земля обетованная короче.
Реальность таковы, что вы осядите на одном месте
... - раздался пронзительный голос со стороны арендной хрущебы. Но пацаны как всегда не обратили внимание на это визгливое кукарекание. Пусть кукарекает, что с него взять? Маня инвестор - не человек, и сегодня ему предстоит трудная ночь. У него каждая ночь бывает трудной - приходится дрочить котировки и отбиваться от ночных визитов престарелой озабоченной бабки-рантье с квитанциями Мосэнергосбыта, угрожающей выселить инвестора за перерасход электроэнергии.
И тут все становится ясно, лучше взять в еботеку хату за 1.3кк внести первоначалку 300к и платить ежемесячно 9-10к чем снимать хату у тети ебы которая будет стоить 15к в месяц и нельзя будет делать все что твоей душе угодно ато выселят.
ТАК ШО АНОНЫ ВСЕ В ЭТОМ МИРЕ ОТНОСИТЕЛЬНО
Разумеется, каждый кейс индивидуален по выгоде или удобству. Если анон планирует эмигрировать в другую страну в ближайшие годы, ему квартира в собственности незачем и проще снимать. Так же удобно снимать если денег на первый взнос нет вообще, чтобы не брать кабальный кредит на 25 лет. В остальных случаях нужно отталкиваться от индивидуальных обстоятельств, а не визжать "ебать я инвестор нахуй ща Эксель запущу доходы натекут в лосанжелесе куплю апарты пока вы там ипотеки дрочите нищуки"